Chi phí sửa nhà: dự trù thế nào cho khỏi vỡ

Ba bài trước nói thứ tự làm khi cải tạo nhà cũ, cách làm việc với thợ, và chuyện sống trong nhà đang sửa. Bài này nói phần làm nhiều nhà mệt mỏi nhất: tiền.

Nói thẳng: gần như công trình sửa nhà nào cũng phát sinh. Việc cần làm không phải là tránh phát sinh — mà là biết trước nó thường nằm ở đâu, và chừa sẵn chỗ cho nó.

Lập bảng trước khi gọi thợ

1. Viết ra từng hạng mục: tháo dỡ, xây trát, điện, nước, chống thấm, sơn, lát nền, cửa, trần, thiết bị.
2. Ghi rõ mình muốn gì ở từng mục — càng rõ thì báo giá càng sát.
3. Tách phần bắt buộc và phần muốn làm: nếu thiếu tiền thì cắt phần thứ hai, không cắt phần thứ nhất.
4. Cộng thêm khoản dự phòng — chừa một phần đáng kể chứ đừng chừa cho có.
5. Ghi cả chi phí không phải xây dựng: thuê chỗ ở tạm, gửi đồ, dọn dẹp sau cùng.

Chỗ phát sinh phổ biến

• Mở tường ra mới thấy: ống mục, dây điện cũ, tường rỗng, mối ăn. Nhà càng cũ thì khả năng càng cao.
• Chống thấm: bóc lớp cũ ra mới biết hỏng tới đâu.
• Nền: gỡ gạch lên thấy nền yếu hoặc lệch cốt.
• Điện nước cũ không đủ tải cho thiết bị mới — phải đi lại đường.
• Đổi ý giữa chừng — đây là nguồn phát sinh lớn nhất và cũng là nguồn duy nhất mình kiểm soát được hoàn toàn.
• Giá vật liệu đổi giữa lúc thi công kéo dài.

Chốt giá với thợ

• Lấy ít nhất ba báo giá trên cùng một bảng hạng mục — báo giá lệch quy cách thì so không có nghĩa.
• Hỏi rõ giá đã gồm vật tư chưa, loại nào, hãng nào — đây là chỗ chênh lệch lớn nhất giữa các báo giá.
• Giá rẻ bất thường thì hỏi vì sao: thường là thiếu hạng mục, hoặc vật tư khác loại.
• Ghi hợp đồng dù là thợ quen: hạng mục, giá, thời gian, cách xử lý phát sinh.
• Thoả thuận trước cách tính phát sinh — ai quyết, báo giá thế nào, phải có mình đồng ý bằng tin nhắn.
• Bảo hành bao lâu cho phần chống thấm và phần điện nước.

Thanh toán theo tiến độ

1. Đừng trả trước phần lớn tiền — đây là ranh giới quan trọng nhất.
2. Chia theo mốc công việc xong, không chia theo ngày.
3. Giữ lại một phần cuối cho tới khi nghiệm thu và dọn dẹp xong.
4. Chuyển khoản có nội dung rõ, và giữ biên lai từng đợt.
5. Ghi lại mỗi lần thanh toán vào cùng một chỗ với bảng hạng mục.

Theo dõi trong lúc làm

• Chụp ảnh mỗi giai đoạn, nhất là trước khi che kín: đường điện, đường ống, lớp chống thấm.
• Đây là bộ ảnh quý nhất — mười năm sau muốn khoan tường thì nó cho biết chỗ nào có ống.
• Cập nhật bảng chi phí mỗi tuần, đừng đợi cuối công trình.
• Phát sinh thì chốt bằng tin nhắn trước khi làm, không chốt miệng ngoài công trường.
• Có một người trong nhà làm đầu mối với thợ — nhiều người cùng dặn là nguồn nhầm lẫn và phát sinh.

Giấy phép và hàng xóm

• Hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương xem việc mình định làm có cần phép không — sửa nội thất khác với thay đổi kết cấu.
• Chung cư thì hỏi ban quản lý về thủ tục đăng ký và giờ được thi công.
• Báo hàng xóm trước, nhất là nhà sát vách; một câu nói trước đổi lại rất nhiều thiện chí.
• Chụp ảnh tường chung và mái giáp ranh trước khi làm — tránh tranh cãi về vết nứt có từ trước hay do mình.
• Đụng vào kết cấu thì phải có người có chuyên môn, không phải chuyện thợ tự quyết.

Sau khi xong

• Nghiệm thu theo bảng hạng mục, đi từng mục chứ đừng nhìn tổng thể.
• Thử tất cả: bật từng công tắc, mở từng vòi, đóng mở từng cánh cửa.
• Giữ vật tư thừa: vài viên gạch, ít sơn cùng mã màu — sau này vá là cần.
• Lưu bộ ảnh thi công và giấy tờ vào một chỗ cố định.

Khi tiền sắp hết mà việc chưa xong

• Dừng lại và tính lại sớm, đừng làm tới lúc cạn mới nói.
• Ưu tiên phần không quay lại được: chống thấm, điện nước âm, kết cấu. Sơn và trang trí thì làm sau cũng được.
• Nói thẳng với thợ — họ thường có phương án chia giai đoạn.
• Đừng vay nóng để làm cho xong phần trang trí.
• Ở tạm trong nhà chưa hoàn thiện là chuyện nhiều nhà đã làm, miễn phần an toàn và vệ sinh đã xong.

Bảng chi phí không làm công trình rẻ đi. Nhưng nó cho mình biết đang ở đâu — và phần lớn căng thẳng khi sửa nhà đến từ chỗ không ai trong nhà biết còn bao nhiêu tiền và còn bao nhiêu việc.

Câu hỏi thường gặp